lunedì 25 maggio 2015

Il fallimento spettacolare della FED nello stimolare il settore immobiliare

Una delle peggiori bolle immobiliari ancora in circolazione risiede in Norvegia. La banca centrale del paese, lasciando invariati i tassi d'interesse ad un minimo storico, sta alimentando un mercato palesemente in bolla. Come veniva scritto su queste pagine 2 anni fa: «[...] Un drastico calo nel prezzo del petrolio assesterebbe un duro colpo alla sua [della Norvegia] economia. Ma dato che i proventi petroliferi continuano a fluire nel bilancio statale e nel fondo sovrano, sembra che l'economia norvegese sia tutta rose e fiori.»
Guarda caso, adesso apprendiamo da Bloomberg che la magia del petrolio sta per finire. Finché è durata l'euforia petrolifera ha potuto mascherare i danni arrecati al paese dal duo espansione monetaria/abbassamento dei tassi d'interesse. Potreste pensare che dopo tutta questa baldoria il paese fosse disposto a mettere la testa a posto. Se non la sua banca centrale, almeno le componenti nel mercato privato. Invece ecco uno dei più grandi fondi sovrani norvegesi pronto ad "investire" i proventi petroliferi in grattacieli e centri commerciali cinesi. Giusto! Visto che avevano già toppato alla grande col debito della periferia della zona Euro, perché non tentare di nuovo la fortuna con edifici deserti cinesi? Quindi da una parte abbiamo una mega-bolla immobiliare, dall'altra abbiamo i fondi del mercato petrolifero che vengono "investiti" in costruzioni cinesi dalle stesse persone che pensavano fosse una buona idea prestare denaro ai greci. Date queste premesse cosa mai potrebbe andare storto?
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di David Stockman


I "dati in arrivo" sono stati deludenti anche ieri — questa volta i colpevoli non sono state le case in costruzione, che sono diminuite del 17% sin da gennaio. Ma per favore non date di nuovo la colpa al "clima"!

I dati seguenti riguardano la costruzione di case unifamiliari, che tra l'altro sono meno volatili rispetto alla costruzione degli appartamenti. Ad un tasso annuale di 593,000 unità a febbraio, il loro numero è rimasto pressoché piatto rispetto al febbraio dell'anno scorso (589,000). Se la memoria serve a qualcosa, il secondo mese del 2014 è stato l'epicentro del famoso vortice polare dello scorso anno — il che significa che esiste l'inverno, ma i risultati tiepidi di quest'anno non possono essere imputati ad un inverno che non è stato così rigido.




Oltre a ciò, gli aggiustamenti stagionali dovrebbero includere anche il tempo — soprattutto la possibilità di neve e freddo nel Nord-Est. Se poi gli aggiustamenti stagionali non dovessero risultare efficaci, vi basta considerare i primi numeri non rettificati del mese di febbraio. Durante l'inverno più freddo degli ultimi tempi, lo scorso anno il numero effettivo di case unifamiliari costruite è stato di 40,600 unità. Quest'anno è stato di 40,700. C'è bisogno di un microscopio per capire la differenza!

Fortunatamente non sono questi mini guadagni la causa dello stop nei numeri degli immobili. Quello che abbiamo qui è un altro caso di Grande Immoderazione. Cioè, la devastazione che le politiche della FED hanno arrecato all'economia di Main Street.

Tenendo a mente questi numeri non annualizzati riguardo la costruzione delle case unifamiliari, vi basta tornare alla fine del secolo scorso e scoprirete che il numero mensile del febbraio 2000 era di 88,000, o più del doppio del tasso attuale. Poi nel 2005, durante il picco della bolla immobiliare di Greenspan — gonfiata per ripulirsi la reputazione dal bust delle dotcom — il numero è salito a 124,000. Dopodiché è calato bruscamente fino ad implodere ad un minimo di 25,000 nel febbraio 2009.

In breve, per migliorare la presunta instabilità dell'economia privata — in assenza delle cure esperte della FED — i geni presso l'Eccles Building hanno fatto oscillare selvaggiamente il tasso di costruzione delle nuove abitazioni. Cioè, per un fattore del 5X — fino ad ora.

Forse è tempo di giocarci le nostre possibilità con la cara vecchia mano invisibile del libero mercato. Di certo non potrebbe far peggio delle oscillazioni riportate di seguito.




Il grafico qui sopra non solo mette in discussione le pretese della FED circa la sua abilità come manager economico plenario dal suo trespolo nell'Eccles Building; ma annulla anche la necessità del QE. Il fatto ovvio è che quando la costruzione di nuove era in pieno boom prima della crisi finanziaria, c'era un sacco di stimolo ma non un QE enorme. Al contrario, nel periodo tra il 2009 e il 2014, la FED ha acquistato circa $1,800 miliardi di titoli garantiti da ipoteca e debiti emessi da Fannie, Freddie e Ginnie.

Non solo questo è un numero enorme, ma in senso relativo è ultra-enorme. Ammonta a più del 30% dei $6,000 miliardi di obbligazioni GSE esistenti. E va da sé che se acquistate il 30% di qualsiasi cosa e siete disposti a pagare un prezzo più alto di quello di mercato — che è esattamente quello che ha fatto la FED con le obbligazioni GSE — contribuite a farlo rimanere al di sopra del livello di mercato; e nel caso dei mutui, i rendimenti precipiteranno in territorio sub-economico.

Come mostrato di seguito, questo è stato esattamente il risultato del massiccio programma d'acquisto di bond della FED dopo il marzo 2009. Durante questo periodo ha acquistato $2,000 miliardi in bond del Tesoro, abbassandone il tasso di riferimento rispetto a tutti gli altri debiti compresi i mutui. Ma la FED non si è affatto fermata qui. Ha acquistato $1,800 miliardi di bond d'imprese sponsorizzate dallo stato nel tentativo di abbassare ulteriormente i tassi ipotecari e di ridurre il differenziale storico tra titoli del Tesoro e titoli immobiliari garantiti dallo stato.

Nella primavera del 2013, prima che arrivassero le "chiacchiere sul taper", il rendimento medio dei mutui trentennali a tasso fisso era stato quasi dimezzato.




Allora perché le nuove costruzioni di case unifamiliari stanno ancora mangiando la polvere dopo tutto questo intervento nel mercato dei mutui e pesante repressione dei tassi d'interesse? Dopo tutto, i tassi dei mutui sopra indicati rappresentano degli affari a prezzi stracciati. Nei primi mesi del 2013 il rendimento al netto delle imposte e dell'inflazione per un mutuo sarebbe stato di soli 80 punti base.

La ragione per cui tutta questa repressione finanziaria — e la relativa punizione di risparmiatori e investitori — non ha stimolato un boom immobiliare è sostanzialmente una: l'economia degli Stati Uniti non è una vasca da bagno gigante. Il modello keynesiano dice che basta versare la "domanda" nel mercato immobiliare attraverso ciò che equivale a tassi d'interesse agevolati (in modo da far uscire i risparmiatori dai loro nascondigli) e presto l'attività economica si riprenderà.

Inoltre questa è una formula che vale per tutte le stagioni. A quanto pare non contano la vostra storia di credito e le condizioni di bilancio; o quali vincoli potrebbero derivare da fattori strutturali come la velocità di formazione delle famiglie e le condizioni delle abitazioni e dei loro tassi d'utilizzo e d'occupazione. Basta versare lo stimolo della domanda fino a quando la vasca da bagno non sarà piena fino all'orlo.

Infatti il boom di Greenspan ha precluso al boom di Bernanke la possibilità di fare il proprio corso. C'era uno stock di immobili inattivi troppo grande che si trascinava sin dalla bolla Greenspan — quasi 20 milioni di unità non occupate tra cui case stagionali e di vacanza. C'erano troppe famiglie col credito compromesso, o mutui sommersi, che non potevano alimentare la domanda di nuove costruzioni d'alto valore. E, a differenza del passato, c'erano milioni di giovani famiglie che non potevano alimentare la domanda di nuove costruzioni a basso prezzo o perché gravate dai debiti dei loro prestiti studenteschi, o perché non potevano aver accesso al finanziamento ipotecario a causa di circostanze lavorative e reddituali instabili.

Quindi nonostante ci sia stato uno stimolo finanziario pensato per rendere più accessibili i mutui, le nuove costruzioni sono rimaste al palo. Per la politica keynesiana conta solo il PIL — cioè, stimolare nuove spese per qualsiasi cosa — ma la spesa nominale per le nuove costruzioni d'immobili è ancora a livelli anemici.




Allora, dov'è finito tutto lo stimolo? E' finito principalmente nel mercato dei rifinanziamenti dove ha guidato in su il prezzo dello stock edilizio esistente, e non nel finanziamento di nuove costruzioni e nel PIL. Come tutto quello che fa la FED, questo è stato l'ennesimo gioco redistributivo, non uno stimolo della crescita.

Ma anche all'interno del regno inopportuno della redistribuzione indotta dalla banca centrale, i risultati sono stati (al meglio) incostanti... ma nella realtà sono stati profondamente ingiusti. I benefici dei "rifinanziamenti" non sono andati alle 35 milioni di famiglie che possiedono le loro case. Loro si sono ritrovate a pagare il conto, poiché i risparmiatori non guadagnano quasi nulla dai loro depositi. E, ovviamente, non sono andati ai 40 milioni d'affittuari della nazione, né alle 25 milioni di famiglie che sono ancora sommerse per i loro mutui, o che sono così vicine al pareggio da non potersi permettere i costi d'intermediazione e quindi accedere al mercato dei rifinanziamenti.

No, l'intera impresa illegittima della repressione finanziaria nel mercato dei mutui immobiliari ha consegnato una manna totalmente immeritata a 10-15 milioni di famiglie ricche che sono state in grado di cavalcare la grande onda dei "rifinanziamenti" di Bernanke.

Questa è una ridistribuzione casuale con un inghippo — un livello d'impredivibilità sociale che nemmeno i politici più stupidi di Capitol Hill avrebbero potuto immaginare. Buon lavoro a far bere un asino che non vuole bere, FED.


[*] traduzione di Francesco Simoncelli: http://francescosimoncelli.blogspot.it/


3 commenti:

  1. mi pare che sia stato fatto ultimamente un bel passo avanti verso il caos globale. i video sulle fitta fantasma cinesi che girano sul web sono impressionanti. questo sul dollaro è pubblicità catastrofista, ma con una bella intervista a james rickards e dati interessanti
    http://pro.moneymappress.com/MMRBSSH39PPM3NT/LMMRR5CO/?h=true

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  2. Nei western di Sergio Leone il caos architettato o casuale è spesso utile ai lestofanti per compiere indisturbati le loro rapine. La bolla immobiliare è e sarà utile alla rivalutazione delle rendite catastali (patrimoniale mascherata).

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  3. dna .....capirete....26 maggio 2015 09:18

    http://m.youtube.com/watch?v=KylMqxLzNGo

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